L’immobilier s’apprête-t-il à émerger de l’une des pires crises de toute son histoire ? Tel est l’espoir que nourrissent les spécialistes et les professionnels du secteur, au vu des premiers signes encourageants de reprise. Certes, chacun garde à l’esprit les images des saisies massives survenues aux États-Unis, ainsi que celles d’étages entièrement déserts dans certains immeubles de bureaux londoniens. Au Royaume-Uni, par exemple, l’indice mensuel de l’IPD (Investment Property Databank) a chuté de 43 % entre juin 2007 et juin 2009. En France et en Allemagne, les pertes de valeur sont susceptibles de s’établir entre 25 et 35 % par rapport au pic du marché, tandis qu’en Europe centrale et orientale, les pertes devraient être plus proches de 50 %, voire plus. Après avoir constitué un placement sûr pendant des années, l’immobilier se trouve soudain considéré comme très risqué dans un certain nombre de domaines clés. Dans l’immobilier de bureaux, les entreprises se sont mises à désinvestir en masse, alimentant la poursuite de la baisse des prix. Avec le ralentissement économique, de nombreux locaux professionnels se sont retrouvés vacants.
LE PIRE EST-IL DERRIÈRE NOUS ?
Après cette période sinistre, le secteur présente, ici et là, les signes d’un possible rebond. Alors que les prix chutaient de façon spectaculaire et que les investisseurs ne souhaitaient plus s’engager dans l’immobilier, les taux d’intérêt ont atteint leurs plus bas niveaux historiques. Certains biens sont alors devenus plus abordables et ont de nouveau constitué des placements intéressants. Les taux de rendement* sur l’immobilier ont ainsi commencé à baisser sur certains marchés, tandis que le nombre et la taille des transactions ont augmenté. En Europe, des fonds allemands et français ont, par exemple, acheté des actifs de type institutionnel sécurisés par des baux à long terme. Dans la région Asie-Pacifique, les transactions récentes se sont faites pour la plupart en Chine et à Hong Kong – à Hong Kong, les rendements sont même tombés à 4 % ! Ce retournement des volumes et la compression des rendements ne se sont toutefois pas encore propagés au continent américain, où les financements demeurent difficiles à obtenir et la réalisation de la moindre transaction, délicate.
LA PRUDENCE RESTE DE MISE
Aussi encourageants que puissent être ces signaux, les experts et les gouvernements s’accordent pour dire que la prudence reste de mise en ces temps de difficultés pour le secteur. Si la reprise se concrétise rapidement, elle n’en sera pas moins fragile et incertaine. Aux États-Unis, par exemple, l’Association nationale des agents immobiliers craint que les ventes de logements ne rechutent une fois terminé le programme de crédit d’impôt mis en place par les autorités locales. Et le rebond du marché immobilier ne pourra pas s’appuyer uniquement sur un plan de financement gouvernemental ou sur une reprise économique générale. Il dépendra également de certains facteurs spécifiques au secteur, tels que le deleveraging, devant affecter le secteur bancaire.
Goldman Sachs considère que les encours de prêts d’immobilier commercial, en pourcentage de l’ensemble des prêts accordés aux entreprises au Royaume-Uni, chuteront de près de 40 % pour s’établir à 16 % de leur total, après avoir atteint jusqu’à 36 % en 2007. Dans le même temps, les transactions réalisées pendant la bulle attendent d’être refinancées : 100 milliards de livres de dette – constituée de prêts et de CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) – au Royaume-Uni arrivent à échéance entre 2009 et 2011. En l’absence de refinancement, le marché pourrait devoir faire face à de nouveaux défauts et, par voie de conséquence, à de nouvelles baisses de prix – une perspective bien sombre pour un marché qui commence à peine à montrer des signes de reprise.
* Rendement = loyer/valorisation de l’actif.