Le rebond du marché résidentiel français en 2010 aura été spectaculaire, tant dans le neuf que dans l’ancien. Les nombres de transactions ont affiché des croissances élevées, estimées respectivement à 6 % et 26 %, et ont retrouvé leurs niveaux d'avant-crise. Les leviers de cette reprise risquent toutefois de faire partiellement défaut en 2011, voire totalement pour certains d’entre eux.

En effet, ce vif redémarrage a été accompagné par des hausses de prix d’environ 10 % en Île-de-France et dans les grandes métropoles de province, atteignant même 18v% à Paris au 4e trimestre 2010. Elles ont  ainsi effacé les gains de solvabilité acquis par les ménages en 2009 et ce malgré la forte baisse des taux des prêts immobiliers en 2010.  Après avoir touché un plus bas historique, proche de 3 % pour les meilleurs dossiers en fin d’année,  ils se sont depuis redressés sous l’effet de la hausse des taux de marché. Ce renchérissement du coût du crédit va accentuer l’effet négatif des prix élevés sur la capacité de remboursement des ménages et constituer un frein à la progression des transactions dans un contexte de relative atonie du revenu des ménages et de marges de manœuvre limitées pour allonger les durées des crédits.

De plus, la révision à la baisse des avantages fiscaux relatifs aux investissements  locatifs dans le neuf (dispositif Scellier) et aux acquisitions de résidences principales (abrogation de la déductibilité des intérêts d’emprunt) pèseront aussi sur la dynamique du marché résidentiel. Nombreux sont les ménages à avoir anticipé leurs acquisitions pour profiter de ces effets d’aubaine, ayant ainsi contribué à l’accélération de l’activité durant l’année 2010. Les effets de ces achats anticipés devraient être plus sensibles sur le marché du neuf sur lequel plus de deux tiers des transactions sont le fait d'investisseurs, d’autant que la hausse des taux et une remontée des indices boursiers pourraient relativiser l’attractivité de la pierre comme support d’investissement.

Plusieurs facteurs devraient toutefois limiter les effets négatifs susmentionnés. Tout d’abord, l'appétence irrationnelle pour le statut de propriétaire au regard des records atteints par le ratio prix/loyer. Ensuite, la perception, non moins irrationnelle, de la pierre comme valeur refuge. Enfin, l'introduction du PTZ+ (Prêt à taux Zéro +) pourrait, plus tardivement dans l'année, renforcer la solvabilité des primo-accédants sur une gamme de projets plus larges et sur des montants plus élevés que son ancienne formule.

Après un premier trimestre encore tiré par les transactions dont les compromis ont été signés mais non finalisées fin 2010, l’année 2011 devrait donc être une année d’accalmie pour le marché immobilier tant sur le volume d’activité que sur la dynamique des prix. Les niveaux atteints par ces derniers dans les zones à forte demande constituent une sérieuse limite à l’acquisition immobilière même pour les populations aisées. En conséquence, la durée moyenne des transactions devrait se rallonger et les marges de négociation se reconstituer.